房地合一 2.0 | 課徵範圍改動介紹｜記帳士

「房地合一 2.0」在 110 年的 4 月 28 號通過。

但在記帳士的考試裡面，其實相關考試內容不多。

除了在「租稅申報實務」去考了一個「營利事業」的題目。

該題從舊制考到新制 1.0，2.0 全都考，作為一個考試開端

在選擇題裡面，並沒有看到很多房地合一 2.0 的影子。

所以今年大概會陸陸續續增加相關考題。

有關於「個人」的部分，考生要注意一下。

從過往經驗中，我們之前在實施房地合一1.0的時候，也是先考「營利事業」考完才來考「個人」。

另外，它有時候「個人」會跟「營利事業」一起考

擴大課稅範圍

首先，我們要來看「擴大課稅範圍」的部分。

你只要看到表格上出現這種黃顏色的字，都是新增加的內容。

我們會分成「一般房地」跟「視為房地」

一般房地來講的話，1.0 跟 2.0 版本都沒有調整。

但是在「視爲房地」的話，「設定地上權」多了營利事業

可是要注意一下對象不一樣，在1.0只有「個人」

你就是要記住，2.0 版本就是爲了要公平，爲了要解決很多問題

在1.0的時候，對營利事業，尤其是本國公司非常的優惠，但是就出現很多問題

這一次就是要去補那個洞，所以我們幾乎都讓它一致，就是不要讓你有操作的空間。

此外。我們多了一個「預售屋及坐落基地」，就是預售屋的房地

舉例來說，當台積電決定要去臺南高雄設廠的時候，你要知道第一個衝下去是誰？投資客

所以政府後來又在祭打房，那時候財政部我記得他又再發了更嚴格相關的命令

就是爲了針對這個，那它課徵範圍也是個人跟營利事業，之前都沒有。

再來，「符合一定條件的股份或出資額」

在過去而言，只有外國公司（總機構在境外的營利事業），需要課徵。

但是現在大家一起來，不管本國公司、外國公司、個人通通都要課稅。

所以你就發現到現在整齊多了，我不管你是什麼類型，都沒有辦法再去套利

持有期間課徵差別稅率

居住者

好，那接下來的重點就是這一次去修「持有期間」。

本來你想要說忍個幾年的，不好意思，我讓你持有久一點。

個人部分的話，45%本來以前是 1 年以內，現在變成 2 年

35% 稅率本來是 2 年的變成 5 年，再來20%的話是 5 年到 10年

好，接下來持有超過 10 年就沒有動，因爲已經夠久了。

若針對於「特殊目的」的話，本來以前是 2 年，現在變成 5 年，同時多了一個「危險及老舊建物重建」。

這次是爲了配合相關的政策所定下去的，因爲我們現在很多房子嘛，希望他們危老重建

總機構在境內之營利事業

接下來呢，本國公司總機構在中華民國境內，這就是本國的營利事業嘛

過去全部都是20％，而且沒有按照「持有期間」課稅，所以大家都是在玩這一塊。

現在變成怎樣？變成是跟個人是一樣的課稅規定。

但是要注意一下，它沒有「15%」稅率。

因爲營所稅本稅的稅率就是20%，它不可能再定一個比本稅的稅率還低，所以它是沒有15％的

除此之外，其他的幾乎都跟個人一樣。

非居住者及總機構在境外之營利事業

好，接下來呢，非居住者跟總機構在境外的營利事業的話

本來是用 1 年來分這兩個稅率的，現在用 2 年來區分

個人-修正計算及報繳規定

好，那我們來看一下有關於報繳的規定

我們先看個人，個人這次修的比較少。

土地漲價總數額

注意一下，我們針對於土地漲價總數額的規定

在過去而言，你申報多少就多少。

反正我們就是看地方「稅務局」給你的土地增值稅「核定通知書」，上面他就會算好給你

現在我們只能用當年度的公告現值，減掉前次移轉現值，這個差額才是土地漲價總數額。

在過去而言，很多人會把這一個申報得很高，因爲土增稅要持有超過二十年，稅率才會跳到 30 %

再怎麼樣還是比 45 %、35 % 太划算，就算所得稅課徵45％、35％我都賺

所以很多人就是故意在「土地漲價總數」申報很高。

現在不好意思把你打回原形。

改由以規定的公告現值（這個是沒有辦法動的），減掉你的前次移轉現值，超過的部分不得減除。

要注意一下呢，在過去我們都是告訴大家，土地增值稅是不能減除。

現在針對於超過部分的土地增值稅，可以用費用列支。

因此你可能要注意一下，怎樣去算它的那個比例

推計費用減除之上限

再來，「推計費用」就是你沒有提供任何憑證的話，我給你低消。

在過去而言是房價的 5% ，那個費用是非常高的。

各位你看一下臺北的房子，沒有個兩千萬，真的不叫房子

所以，現在就怎樣不好意思我們調降爲3 %，並且還有一個上限30萬。最多最多只有給你30萬，這個才合理啦

報繳期限

再來報繳期限的話，因為在 14 條之 5 「個人」的部分是採分離課稅。

因此預售屋、股份或出資額的部分，這個時間點得定下去。

營利事業-修正計算與報繳規定

好我們接下來看營利事業的部分。

參照個人房地計算方式

以營利事業來講的話呢，在這邊的話它改最多

為什麼？在過去而言，我們依據你營利事業的其他所得，並一起去合併計算那 20% 稅率。

現在就參照個人的方式課稅。

要注意一下，我們除了去修那個土地漲價總數額，還多了一個推計費用

以前營利事業一定要有憑證才可以減，現在可以給你有低消最多30萬

同時，我們是採分開計稅、合併申報（跟你的營所稅的本稅是一起申報）

前 10 年的房地交易損失扣除額

再來還多了一個「前十年的房地交易損失扣除額」

參考 39 條的「前十年虧損扣除」，只是它有順序。

第一個是當年度要同稅率，抵完之後不夠的話才是不同稅率

那如果真的都沒有的話，才是作為以後十年的來抵

興建房屋完成後第 1 次移轉之房地

再來，還有針對於是新建房屋完成後第一次移轉的房地 。

注意一下這個是針對於營建業，就是會蓋屋賣房子的，只有他們才可以用。

他今天取得這個土地之後，他是不是就會蓋房子，蓋房子之後第一次賣的時候，是不是房子都很多。

他可能蓋100間啊，所以他一次就要賣很多嘛。

所以我們就規定，它是屬於不動產市場的「生產性營業活動」。

因此，要按照修正前的規定（等於是1.0版）合併按照20%計算，合併報繳。

所以，營利事業1.0版你一定要會，你才能夠做這一個。

獨資、合夥組織不是用。

對於獨資、合夥的部分的話呢，他不再用營利事業了，他回到個人的規定

好，以上有關於房地合一本稅的部分

營利事業-修正基本稅額計算規定

營利事業的部分，我們現在是不是採分開計稅、合併報繳

到時候在算《所得基本稅額條例》的「基本稅額」時候，會有問題

各位這個是111 年 2 月 22 號才公佈的修法，這個修法才過而已

我們配合房地合一2.0，營利事業交易房地的所得，不併計營利事業所得額，但是你要分開計算應納稅額合併報繳

鑑於該「分開的所得」以及「應納的稅額」，他仍然是屬於他的營利事業所得額以及應納稅額的範疇

所以在算「基本所得額」（課稅所得）裡面，應該要將房地交易所得跟應納稅額（一般稅額），併入計算。

等於是跟個人我們個人不是有鼓勵分開計稅，那個做法是幾乎是一樣的

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在5月旺季忙完後，我開始準備考記帳士。

從8月開始到考試前我開始閉關，每天都頂著不加班的壓力回家。

平日六點下班，最晚七點半開始念書，念到11點半去睡覺。

假日不出門，一早起床就開始唸書，並且制定課程表。

務必讓自己每一科至少兩天就要念到一次，不能離開太久，這樣才會快速熟悉起來。

雖然我的工作經驗有幫我加分，但我還是要求自己假日不能出去玩，回絕所有約會。

在放榜的這一天，我終於如願考上了，也算了了我一個長久以來的心願，考到不一定會職業。

但是在事務所這麼久了，想著對自己這十年的事務所日子有所交代。

很謝謝一路支持我的人，謝謝老師，被主管盯也是值得了!... 閱讀更多

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